大資管或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的主流模式

 

 

  “如果只談住宅，你覺(jué)得房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)沒(méi)太大希望，早點(diǎn)休息了。但如果拓展到更廣泛意義上的商業(yè)、物流其他方面地產(chǎn)的話，增長(zhǎng)空間還是很大的。”11月15日，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2015資產(chǎn)管理高峰論壇上表示。

  在本次論壇上，來(lái)自金融、地產(chǎn)、投資等領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)袖和專家學(xué)者就“新常態(tài)下大資管時(shí)代的投資趨勢(shì)”這一主題展開(kāi)探討。據(jù)介紹，近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快主要 源于兩點(diǎn)。首先，政府樓市調(diào)控促使房企轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重；其次，隨著中國(guó)城市化率的逐漸提高，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大，對(duì)商業(yè)地 產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加，這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

  在談及商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值時(shí)，與會(huì)專家表示，在新常態(tài)下大資管時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)新的機(jī)遇。

  光大安石首席執(zhí)行官潘穎認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定性高的特點(diǎn)，其收益與風(fēng)險(xiǎn)能夠達(dá)到平衡。銀泰置地副總裁吳鏑認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有明顯的本質(zhì)區(qū)別，是金融產(chǎn)品，從前期拿地，到過(guò)程運(yùn)營(yíng)，到最后退出，如果沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的話，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)做死。

  會(huì)上，內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三大方向：第一，業(yè)態(tài)功能的體驗(yàn)化；第二，運(yùn)營(yíng)機(jī)制的金融化。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場(chǎng)化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng) 價(jià)值的長(zhǎng)期金融化。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對(duì)資本運(yùn)作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段將轉(zhuǎn)向“資本和運(yùn)營(yíng)”，投資屬性更加突出。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更 加關(guān)注運(yùn)營(yíng)階段的投融資能力，具有較強(qiáng)投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；第三，退出渠道的證券化。目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒(méi)有很好地建立起來(lái)，尚 沒(méi)有成熟的退出機(jī)制。未來(lái)我國(guó)核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以持有型為主流，隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更好的發(fā)展前景。

  光大安石副總裁周頌明認(rèn)為，地產(chǎn)金融模式或?qū)?huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，重資產(chǎn)將逐步向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。在新常態(tài)下大資管時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)具有較高的成長(zhǎng)性。

  據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前已經(jīng)逐漸形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式；以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作 為受托管理人的基金模式；集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的模式。

  事實(shí)上，房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展為房地產(chǎn)金融增加了新活力，以光大安石為例，作為光大控股旗下專注于中國(guó)房地產(chǎn)的私募股權(quán)公司，光大安石已成功開(kāi)辟了地產(chǎn)基金與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作創(chuàng)新之道，并形成了資產(chǎn)證券化、境內(nèi)外資本市場(chǎng)合作、輕資產(chǎn)服務(wù)、產(chǎn)融結(jié)合拿地等多條創(chuàng)新產(chǎn)品線。